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1. 부동산공법 — 국토계획법

국토 계획 체계

• 국토종합계획 (20년) → 도종합계획 → 시·군 종합계획 (도시·군 기본계획) → 도시·군 관리계획

용도지역·지구·구역

도시계획 시설

• 교통·공간시설·유통/공급·공공/문화·방재·보건위생·환경기초
• 도시계획시설 사업: 인가·실시계획 → 보상·수용

지구단위계획

• 일정 구역의 합리적·체계적 관리
• 제1·제2종 (제2종은 폐지)
• 건폐율·용적률 완화 가능

2. 도시정비법·재개발·재건축

정비사업 종류

정비사업 절차

1. 정비기본계획 수립
2. 정비구역 지정·고시
3. 추진위원회 → 조합 설립
4. 사업시행계획 인가
5. 관리처분계획 인가
6. 이주·철거·착공·준공·이전고시·청산

조합·시공자

• 조합 설립: 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 동의
• 시공자 선정: 조합 설립 후 일반경쟁입찰 (총회 의결)
• 관리처분계획: 분양 받을 권리·종후자산·청산금 등

3. 건축법

건축행위 종류

• 건축: 신축·증축·개축·재축·이전
• 대수선: 주요구조부 변경
• 용도변경: 시설군 (9개) 간 변경 시 허가/신고/통보

건축물 규제

건축허가·신고

• 허가: 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상은 도지사 사전 승인
• 신고: 바닥면적 85㎡ 이내 증축·개축, 연면적 100㎡ 이내 등
• 건축협정·결합건축: 인접 대지 합필 효과 + 용적률 이전

4. 주택법·공급·관리

주택의 분류

• 단독주택: 단독·다중·다가구
• 공동주택: 아파트·연립·다세대·기숙사

주택 공급

• 분양·임대 구분
• 주택청약: 무주택자 우선·청약저축·청약가점제·일반공급/특별공급
• 분양가 상한제: 공공택지 의무, 민간택지 일정 지역
• 전매제한·실거주의무

주택조합

• 지역주택조합: 같은 지역 거주자
• 직장주택조합: 같은 직장 근로자
• 리모델링주택조합: 입주자 일정 비율

공동주택 관리

• 의무관리대상: 300세대 이상·150세대 이상 승강기 + 중앙난방·150세대 이상 주상복합·관리규약 정한 공동주택
• 입주자대표회의·관리주체·관리비
• 장기수선계획·장기수선충당금

5. 농지법·산지법

농지법

• 농지: 전·답·과수원 + 임야 일부
• 경자유전 원칙: 농업인만 농지 소유 (일정 예외)
• 농지취득자격증명: 농지 취득 시 시·구·읍·면장 발급
• 농지전용: 허가 (농림축산식품부장관) + 농지보전부담금
• 주말체험영농: 1,000㎡ 미만 가능

산지관리법

• 보전산지 vs 준보전산지
• 보전산지: 임업용·공익용
• 산지전용: 산림청 허가·신고
• 대체산림자원조성비

6. 부동산세법 — 취득·보유

취득세 (지방세)

• 과세대상: 부동산·차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·골프회원권
• 과세표준: 취득 당시 가액 (실거래가 또는 시가표준액)
• 세율:
  • 일반: 4% (농지 3%)
  • 주택: 1~3% (가액별, 12억 이상 3%)
  • 다주택자: 8~12% 중과
  • 법인 주택: 12% 중과
• 신고·납부: 취득일부터 60일 (상속 6개월·증여 3개월)

등록면허세 (지방세)

• 등기·등록 행위에 부과
• 소유권 보존등기 0.8%, 가등기 0.2%, 저당권 설정 0.2%

재산세 (지방세, 보유)

• 과세기준일: 6월 1일
• 납세의무자: 6월 1일 현재 사실상 소유자
• 주택: 7월(1/2) + 9월(1/2) 분할납부
• 토지·건축물·선박·항공기: 납부 시기 별도
• 세율: 0.1~0.4% (주택 누진)

종합부동산세 (국세, 보유)

• 과세대상: 일정 가액 초과 주택·토지
• 주택 공제: 1세대 1주택 12억, 다주택자 9억
• 토지: 종합합산·별도합산·분리과세
• 세율: 0.5~5% (다주택·법인 차등)
• 신고·납부: 12월 1~15일

7. 부동산세법 — 양도·임대

양도소득세 (국세)

• 과세대상: 부동산·부동산권리(전세권·지상권·등기 임차권)·주식·기타자산
• 과세표준: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 (250만)
• 세율:
  • 일반: 6~45% 누진 (보유 2년 이상)
  • 1년 미만: 70%, 1~2년 미만: 60%
  • 비사업용토지: 일반세율 + 10%p
  • 다주택 중과: 일반세율 + 20·30%p (조정대상지역)
• 장기보유특별공제: 3년 이상 6%~30% (15년 30%). 1세대 1주택 8%~80% (10년 80%)
• 1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유 (조정대상지역 2년 거주). 9억 초과분만 과세 (12억 → 12억 초과만 과세, 2021 개정)

임대소득세

• 주택임대: 1주택 (9억 초과 고가주택) + 2주택 이상 임대 → 과세
• 2,000만원 이하: 분리과세 (14% 단일) 또는 종합과세 선택
• 2,000만원 초과: 종합과세
• 주택임대사업자: 등록 시 세액 감면 (60·75% 등)

8. 부동산 등기·공시

부동산등기 (재진술)

• 등기 종류: 표제부(부동산 표시) + 갑구(소유권) + 을구(소유권 외 권리)
• 공동신청 원칙: 등기권리자 + 등기의무자
• 등기 신청 첨부서류: 등기원인 증서·인감증명·주민등록등본·도면 등
• 등기관 처리 절차: 접수 → 조사 → 기록 → 통지
• 가등기 vs 본등기: 가등기 시 순위 보전. 본등기 시 가등기 순위로 (제3자 효력)

지적공부 (공간정보관리법)

• 지적공부: 토지대장·임야대장·공유지연명부·대지권등록부·지적도·임야도·경계점좌표등록부
• 지목: 28종 (전·답·과수원·목장·임야·광천지·염전·대·공장용지·학교용지 등)
• 지번·면적·경계
• 토지이동: 신규등록·등록전환·분할·합병·지목변경·바다로 된 토지의 등록말소

9. 부동산 거래 신고·계약

부동산 거래신고제

• 대상: 매매계약 (아파트·단독·다세대 등)
• 신고 기한: 계약 체결일부터 30일 이내
• 신고 의무자: 매수인·매도인 (중개사가 거래 중개 시 중개사)
• 실거래가 공개: 국토부 부동산 공개시스템

토지거래허가구역

• 지정권자: 국토부장관 또는 시·도지사
• 허가 대상: 일정 면적 이상 토지 (주거·상업·공업·녹지·관리·농림·자연환경)
• 허가받지 않은 계약: 무효 (절대적 무효)
• 이용 의무: 허가 받은 목적대로 사용

외국인 부동산 취득

• 신고: 계약 후 60일 이내 (군사·문화재 보호 지역은 사전 허가)
• 증여·상속·경매: 6개월 이내 신고

10. 부동산 권리분석·실무

등기부 분석

• 표제부: 부동산 표시 (소재·지번·면적·구조)
• 갑구: 소유권 변동 (보존·이전·말소·가등기·예고등기·압류·가압류)
• 을구: 소유권 외 (저당권·전세권·지상권·임차권 등)
• 위험 신호: 가압류·압류·경매개시결정·가처분·예고등기·근저당 多·소유권 분쟁

경매·공매

• 경매: 법원 (강제집행)
• 공매: 자산관리공사 (체납·국가 자산)
• 입찰 절차: 매각공고 → 입찰 → 최고가 매수신고 → 매각결정 → 잔금 납부 → 소유권 이전
• 대항력 임차인: 인도+주민등록 + 확정일자 → 보호
• 소액임차인 최우선변제: 보증금 일정 한도 (지역별)

실무 팁

• 등기부 + 건축물대장 + 토지대장 + 지적도 모두 확인
• 현장 답사 (도로·일조·교통·소음·민원·임차인 거주)
• 중개대상물 확인설명서 정확 작성 (분쟁 예방)