10. 부동산 권리분석·실무
등기부 분석
- 표제부: 부동산 표시 (소재·지번·면적·구조)
- 갑구: 소유권 변동 (보존·이전·말소·가등기·예고등기·압류·가압류)
- 을구: 소유권 외 (저당권·전세권·지상권·임차권 등)
- 위험 신호: 가압류·압류·경매개시결정·가처분·예고등기·근저당 多·소유권 분쟁
경매·공매
- 경매: 법원 (강제집행)
- 공매: 자산관리공사 (체납·국가 자산)
- 입찰 절차: 매각공고 → 입찰 → 최고가 매수신고 → 매각결정 → 잔금 납부 → 소유권 이전
- 대항력 임차인: 인도+주민등록 + 확정일자 → 보호
- 소액임차인 최우선변제: 보증금 일정 한도 (지역별)
실무 팁
- 등기부 + 건축물대장 + 토지대장 + 지적도 모두 확인
- 현장 답사 (도로·일조·교통·소음·민원·임차인 거주)
- 중개대상물 확인설명서 정확 작성 (분쟁 예방)
📌 출제: 경매 절차 + 임차인 보호.