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Auto Summary Note · 공인중개사 1차
공인중개사 1차 자동 단권화
1. 부동산학개론 — 부동산의 개념·특성
부동산의 정의 (협·광의)
- 협의: 토지 + 정착물 (민법 제99조)
- 광의: 협의 + 준부동산(자동차·선박·항공기·중기 등)
- 복합부동산: 토지 + 건물
- 입목: 입목등기·명인방법으로 별도 부동산 취급
토지의 특성
| 자연적 특성 | 인문적 특성 |
|---|---|
| 부동성·영속성·부증성·개별성·인접성 | 용도의 다양성·합병·분할 가능성·사회/경제/행정 위치 가변성 |
토지 분류
- 택지·부지·필지·획지·맹지·법지·빈지·후보지·이행지
- 맹지: 도로 미접 토지 / 법지: 경사면 / 빈지: 해변·공유수면 사이
- 후보지: 용도전환 진행 중 / 이행지: 같은 용도지역 내 세분 변경
📌 출제: 토지 특성 (부동성·부증성·개별성) + 토지 분류 매년.
2. 부동산 경제·시장
부동산 수요·공급
- 수요탄력성: 가격↑ → 수요↓. 사치재·대체재 多 → 탄력적 / 필수재 → 비탄력
- 공급탄력성: 단기 비탄력 / 장기 탄력 (부동산은 토지 부증성 → 비탄력)
- 균형가격·균형거래량: 수요 = 공급
부동산 시장의 특성
- 지역성·개별성·비공개성·정보 비대칭·외부효과·과점적
- 거미집 모형: 수렴·발산·순환형 (수요 탄력성 vs 공급 탄력성 비교)
부동산 경기변동
| 국면 | 특징 |
|---|---|
| 호황 | 거래량↑·가격↑ |
| 후퇴 | 거래량↓ 시작 |
| 불황 | 거래량 최저·가격↓ |
| 회복 | 거래량↑ 시작 |
| 안정시장 | 안정적·꾸준한 매매. 전세시장 |
부동산 시장 효율성
- 약형: 과거 정보 반영 (기술적 분석 무용)
- 준강형: 공개 정보 반영 (기본적 분석 무용)
- 강형: 모든 정보 (내부정보까지) 반영 (모든 분석 무용)
- 한국 부동산 시장은 비효율적 (정보 비대칭 큼)
📌 출제: 거미집 모형 + 시장 효율성.
3. 부동산 정책·조세
부동산 정책 수단
| 분류 | 수단 |
|---|---|
| 직접 개입 | 토지비축·도시개발·임대주택·토지수용·LH |
| 간접 개입 | 조세·금융·보조금·정보 제공 |
| 토지이용 규제 | 용도지역제·개발제한구역·계획관리 |
부동산 조세
| 구분 | 세금 |
|---|---|
| 취득단계 | 취득세 (지방세) + 등록면허세 |
| 보유단계 | 재산세·종합부동산세 (보유세) |
| 처분단계 | 양도소득세 (국세) + 지방소득세 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 |
주요 정책
- LTV·DTI·DSR: 주택담보 대출 규제
- 분양가상한제: 분양가 통제
- 전매제한: 분양권 전매 금지 기간
- 임대주택사업자 세제: 양도세·종부세 감면
📌 출제: 취득·보유·처분 단계별 세금 매년.
4. 부동산 투자·금융
투자 수익률 평가
- NPV (순현가): 미래 현금흐름 현재가치 - 초기 투자. NPV > 0이면 투자
- IRR (내부수익률): NPV = 0이 되는 할인율. IRR > 요구수익률이면 투자
- 회수기간법 (PB): 회수기간 짧을수록 좋음 (시간가치 무시 단점)
- 수익률 = 1년 NOI / 부동산 가치
위험·수익률 관계
- 요구수익률 = 무위험률 + 위험프리미엄 + 인플레이션
- 위험회피 효과: 분산투자 (포트폴리오)
- 표준편차·변동계수 (CV)·베타
부동산 금융
| 방식 | 특징 |
|---|---|
| 지분 (Equity) | 자기자본. 위험·수익 모두 부담 |
| 저당 (Mortgage) | 부동산 담보 대출 |
| MBS | 주택저당증권. 유동화 |
| REITs | 부동산투자회사. 자산의 70% 부동산, 90% 배당 |
| 프로젝트 파이낸싱 (PF) | 사업 자체 신용으로 자금 조달 |
저당 상환 방식
- 원리금균등: 매월 상환액 동일. 초기 이자 多
- 원금균등: 매월 원금 동일. 이자 점차 감소. 총 이자 적음
- 체증식: 점차 증가
- 만기일시: 만기에 원금 일시 상환
📌 출제: NPV·IRR + 저당 상환 방식 매년.
5. 부동산 평가
3대 평가방식
| 방식 | 접근 | 대상 |
|---|---|---|
| 원가법 | 재조달원가 - 감가수정 | 건물·기계·구축물 |
| 거래사례비교법 | 유사 거래사례 비교 | 토지·주택 (시장성) |
| 수익환원법 | NOI / 환원이율 | 수익부동산 (오피스·상가) |
감가수정
- 물리적 감가: 마모·노후
- 기능적 감가: 설계 결함·구식
- 경제적 감가: 외부환경 (입지·법규 변동)
- 방법: 정액법·정률법·상환기금법
공시가격제도
| 대상 | 공시 주체 |
|---|---|
| 표준지·개별 공시지가 | 국토교통부장관·시장군수 |
| 표준주택·개별주택가격 | 국토부장관·시장군수 |
| 공동주택가격 (아파트·연립·다세대) | 국토부장관 |
| 비주거용 부동산가격 | 국토부장관 (선택적) |
📌 출제: 3대 평가방식 + 감가수정 종류 매년.
6. 민법 — 총칙·물권
법률행위·의사표시
- 법률행위: 계약·단독행위·합동행위
- 의사표시 무효: 의사무능력·진의 아닌 의사표시·통정허위표시·반사회질서·강행규정 위반
- 의사표시 취소: 행위무능력자·착오·사기·강박
- 제척기간: 추인 가능 시부터 3년·법률행위 시부터 10년
물권법정주의 (제185조)
- 법률·관습법으로 정한 것 외에 임의로 창설 X
- 8가지 물권: 점유권·소유권·지상권·지역권·전세권·유치권·질권·저당권
점유와 소유
- 점유보호청구권: 점유물 반환·방해 제거·예방
- 자주점유 vs 타주점유: 소유의 의사 유무
- 선의점유 vs 악의점유: 본권 결여 인식 유무
- 취득시효: 부동산 점유 (자주·평온·공연·선의) 20년 → 등기 시효 10년
📌 출제: 8가지 물권 + 취득시효 요건.
7. 소유권·용익물권
소유권
- 물건의 사용·수익·처분 권한
- 공유·합유·총유:
- 공유: 지분권 인정·자유 처분 (부부공동명의)
- 합유: 조합. 지분 처분에 동의 필요
- 총유: 종중·종교단체. 지분 X, 사용·수익권만
- 경계·구분소유 (집합건물법): 전유 + 공용
용익물권 (3가지)
| 물권 | 핵심 |
|---|---|
| 지상권 | 타인 토지 위 건물·공작물 소유. 최단 30·15·5년 (석조·목조·임시) |
| 지역권 | 요역지·승역지. 통행·인수·관망 등. 부종성·수반성·불가분성 |
| 전세권 | 전세금 + 부동산 사용·수익. 후순위 우선변제권. 최장 10년 |
특별 지상권
- 법정지상권 (제366조): 저당권 실행으로 토지·건물 소유자 분리 시
- 관습법상 법정지상권: 매매·증여 등으로 분리 시 (학설)
- 분묘기지권: 분묘 설치 후 20년 점유 시 (시효 취득). 단 2001년 이후 신규 분묘는 적용 X
📌 출제: 법정지상권 요건·존속기간.
8. 담보물권·등기
유치권 (제320~)
- 타인의 물건 점유 + 그 물건에 관한 채권 → 변제 받을 때까지 유치
- 요건: ① 타인의 물건 ② 점유 ③ 채권과 견련성 ④ 변제기 도래
- 경매 신청권 O / 우선변제권 X
- 등기 X (점유로 효력)
저당권 (제356~)
- 채권자가 부동산 점유 X. 채무 불이행 시 경매·우선변제
- 부합·종물에 효력 미침
- 피담보채권: 원본·이자·위약금·지연배상 (1년분 이내)
- 근저당: 채권 최고액 한도 내 변동 (계속거래)
- 공동저당: 동일 채권 여러 부동산 담보. 동시배당 vs 이시배당
등기 (부동산등기법)
- 등기능력: 부동산·입목·자동차·선박·항공기·중기
- 등기 종류: 보존·이전·말소·경정·변경·회복·예고·가등기
- 가등기: 본등기 순위 보전. 본등기 시 가등기 순위로 (소급)
- 등기 효력: 권리변동 효력 (대항요건 X — 한국은 형식주의)
📌 출제: 유치권·저당권 비교 매년.
9. 계약법·임대차
계약 일반
- 쌍무·편무: 양 당사자 채무 vs 일방만
- 유상·무상: 대가 vs 무상
- 낙성·요물: 합의로 성립 vs 물건 인도 필요
- 전형 14가지: 매매·교환·증여·소비대차·사용대차·임대차·고용·도급·여행·현상광고·위임·임치·조합·종신정기금·화해
매매계약
- 매도인 의무: 소유권 이전 + 인도. 계약 해제 시 받은 대금 반환
- 매수인 의무: 대금 지급
- 해제 사유: 이행지체·이행불능·불완전이행·사정변경 (제한적)
- 해약금 (제565조): 계약금 = 해약금 추정. 매도인 배액 상환·매수인 포기로 해제
- 위약금: 손해배상 예정
임대차
- 일반 임대차: 민법. 최단 X, 최장 20년
- 주택임대차보호법:
- 존속기간: 2년 보장 (임차인 1년 주장 가능)
- 대항요건: 인도 + 주민등록
- 우선변제권: 대항요건 + 확정일자
- 최우선변제: 보증금 일정 한도 (지역별)
- 계약갱신요구권: 1회 (2+2=4년), 임대료 5% 이내 인상
- 상가건물임대차보호법:
- 존속기간: 1년 보장 (임차인 1년 주장)
- 계약갱신요구권: 10년 보장
- 권리금 보호
📌 출제: 주택·상가 임대차 갱신권·존속기간 매년.
10. 공인중개사법·중개업무
공인중개사 자격·등록
- 자격: 1차 + 2차 시험 합격 → 시·도지사 자격증
- 중개사무소 개설등록: 시·군·구청장. 결격사유 (미성년·금치산 등)
- 유효기간: 등록 후 무기한 (단 휴업 6개월 초과 시 신고)
중개대상물 (제3조)
- 토지·건물·입목·광업재단·공장재단
- 분양권·재건축·재개발 입주권 포함
- 제외: 동산·자동차·선박·항공기·중기
중개계약·중개보수
| 계약 유형 | 특징 |
|---|---|
| 일반중개 | 여러 중개사 의뢰 |
| 전속중개 | 한 중개사 독점. 7일 내 부동산거래정보망 공개 의무 |
| 독점중개 | 본인 직접 거래도 중개사에게 보수 지급 |
- 중개보수: 시·도 조례. 매매 0.4~0.9% / 임대차 0.3~0.8%
- 실비: 중개대상물 권리관계 조사·확인 비용
거래계약서·확인설명서
- 중개대상물 확인설명: 거래계약 체결 전 의뢰인에게 서면
- 거래계약서 작성: 매수·매도인 + 중개사 서명·날인
- 3년 보존: 거래계약서·확인설명서
- 실거래가 신고: 30일 이내 (지자체장)
금지행위·손해배상
- 금지: 중개의뢰인과 직접거래·쌍방대리·매매업·시세 조작·관계 법령 위반·증서 등 거짓 작성
- 손해배상: 업무상 고의·과실로 인한 손해 → 보증보험 의무 (개인 1억·법인 4억)
- 중개사고 시 절차: 보증기관 → 손해 보상
📌 출제: 중개보수율·금지행위·전속중개 매년.